Chapitres
Le lotissement a fait l’objet de modifications importantes ces dernières années, et en particulier suite à l’ordonnance de décembre 2005 et surtout au décret du 5 janvier 2007 dont les dispositions ont commencé à s’appliquer le 1er octobre 2007.
Le lotissement est un nom générique qui regroupe plusieurs opérations d’aménagement, puis-qu’outre le lotissement stricto sensu :
- aménagement des terrains de camping
- aménagement des parcs résidentiels de loisir.
Ici on retiendra le lotissement stricto sensu.
Définition de l’opération d’urbanisme : le lotissement
C’est une opération ayant pour objet ou pour effet sur une période de moins 10 ans, la division d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vu de l’implantation de bâtiment. Notion de propriété foncière : il n’y a lotissement qu’en présence d’un tènement unique c’est à dire un terrain d’un seul tenant.
Étant entendu que ce terrain peut néanmoins être constitué de plusieurs parcelles cadastrales.
C’est ainsi que deux terrains séparés par un chemin privé ou par un cour d’eau appartenant à un même propriétaire forme un tènement unique.
La jurisprudence ici est assez subjective puisque d’autres arrêts du CE qui à propos d’un chemin public, a estimé que le dit chemin suffisait à dissocier deux terrains et à faire de l’ensemble un ensemble dissocié en deux terrains séparés = pas de tènement unique.
La notion de division
La notion de lotissement repose sur celle de division. Cela suppose qu’on crée des terrains qui vont être eux mêmes distincts. Cette division pour relever de ce lotissement peut être une division en propriété ou des divisions en jouissance.
Le nombre de lots
Depuis le décret de janvier 2007 la division légale ne fait plus référence à un nombre de lot. Avant il fallait la création de plus de deux lots.
Depuis le décret, le critère du nombre de lot n’est plus utilisé, sauf pour distinguer le type de régime juridique.
Désormais il peut y avoir lotissement si on se contente de diviser en deux lots. Mais le nombre de lots impacte le régime juridique :
- division en deux lots : opération gérée dans le cadre de la DECLARATION PREALABLE.
- division en plus de deux lots : opération gérée dans le cadre du PERMIS D’AMENAGER.
Pour compliquer les choses, certains terrains sont exclus du décompte :
- terrain supportant des bâtiments non destinés à être démolis.
- terrains détachés d’une propriété par l’effet d’une expropriation, d’une cession consentie à la suite d’une déclaration d’utilité publique.
- terrains qui incluent dans le tènement des terrains qui sont grevés d’un emplacement réservé.
Le délai de dix ans
Une opération n’est qualifiée de lotissement que si la division s’effectue sur une période inférieure à dix ans. Le législateur a prévu ce délai de dix ans, mais souvent personne ne peut attendre 10 ans pour vendre un second terrain. Autre condition : cette division doit être envisagé »e en vu de l’implantation de bâtiment :
- Il y a lotissement, que si la division est conçue pour bâtir des bâtiments. Si vous divisez un terrain dans un secteur du PLU Inconstructible vous ne pouvait pas créer un lotissement. Si la zone devient ultérieurement constructible la division va permettre de réalisation un vrai lotissement avec un bâtiment bâti.
- Bâtiment : une habitation, un commerce, un industriel. Bâtiment à usage agricole. Ces derniers peuvent être des mobil homes. Si ces structures ne sont pas démontables, et non tractables, on est en présence de bâtiment, et le CU ne fait pas a différence entre un mobil home et un bâtiment.
- En revanche l’extension d’un bâtiment existant ne peut être assimilé à l’implantation d’un bâtiment.
A la périphérie de l’opération de lotir, on trouve d’autres régîmes juridiques qu’il ne faut pas confondre avec le premier. Ces opérations ne constituent pas des lotissements :
- la procédure de remembrement : ces opérations décidées par la SAFER qui doit acheter les terrains, et donc exproprier éventuellement ou se porter acquéreur et disposer d’un droit de préemption. Ce ne sont des lotissements, mais des opérations foncières spécifiques.
- La ZAC n’est pas un lotissement alors qu’elle aussi fait l’objet de divisions. On peut imaginer la création d’un lotissement dans une partie de la ZAC vendue à un aménageur privé.
- Le PC valant division : nous l’avons étudié. C’est une opération qui divise un terrain pour réaliser une construction, ou collectif à l’horizontal destiné à être vendu en partie à des propriétaires. Le PC est malgré toute une manière pour les constructeurs d’échapper au régime du lotissement.
Procédure du lotissement
C’est une procédure lourde.
Le dossier est souvent lourd avec des pièces nombreuses et techniques. La formalité en matière de lotissement peut être de deux natures :
- le lotissement dont nous parlant : division d’un terrain à plus de deux lots.
- le lotissement consistant à la division en deux lots : DP en mairie.
La demande de permis d’aménager doit contenir un certain nombre d’indication sur le nombre maximum de lots.
Sur la SHON qui doit apparaître dans le dossier.
Il faut également indiquer les terrains qui dans les lotissements vont être dédiés aux espaces communs, c’est à dire privatifs (association syndicale de lotissement).
Ce sont des espaces communs qui doivent être indiqué dans le dossier de mande de permis d’aménager. Le dossier doit également comporter un projet de règlement, le règlement du lotissement, qui est un ensemble de règles particulières relatives au lotissement.
Le dossier doit contenir l’engament du lotisseur de créer une association des propriétaires, c’es tune association syndicale, des acquéreurs de lots, à laquelle sera dévolue la gestion des espaces communs.
Les statuts de l’association syndicale doivent être prévu dans la demande du PA.
→ Facultatif : le lotisseur peut joindre au dossier un cahier des charges. Un dossier de cette ampleur va être regardé à la loupe dans des impacts de toute sorte et notamment environnementaux qu’il peut avoir. La demande de PA va devoir être accompagnée d’un projet architectural paysager et environnemental, avec des plans permettant de situer le projet par rapport au terrain naturel, environnement proche et lointain. Concernant l'autorisation de lotir, elle peut être expresse ou tacite. On retrouve le silence d'acceptation tacite. On retrouve également des formalités qu'on a rencontré auparavant : formalité de l'affichage à partir du moment où l'autorisation est acceptée (on retrouve dans ce panneau d'affichage les mentions obligations vues précédemment).
Le permis d'aménager, la décision de non opposition à déclaration préalable constituent des décisions individuelles qui peuvent être contestées devant le juge administratif.
Cela donne la possibilité au bénéficiaire de procéder aux aménagements. → C'est une sorte de titre. Le permis d'aménager un lotissement est cependant enfermé dans une durée de validité et on retrouve ici la même règle : durée de validité au delà de laquelle l'autorisation est caduque est de deux ans. 
L'autorisation devient caduque si, alors que les travaux ont été commencés, les travaux sont interrompus pendant plus d'un an.
Donc il y a une obligation de les commencer mais également de les finir. Les règles de péremption sont les mêmes concernant les décisions de non opposition. Le permis d'aménager peut être transféré : une société peut très bien en substituer une autre. Comme les autorisations d'urbanisme ne sont pas délivrées en considération de la personne, un transfert est tout à fait envisageable. Ce transfert est possible que si l'autorisation est encore valable. Donc transfert qui se fait par arrêté du Maire de la commune (simple constat). Ce permis peut très vite être attaqué. On sait que l'affichage va faire courir un délai comme pour le permis de construire (2 mois) pendant lequel un recours gracieux peut être déposé ou un recours contentieux formé. Ce contentieux de l'autorisation répond aux règles déjà rencontrées pour le permis de construire. LE délai de recours pour les tiers se déroule de la même manière. L'embêtant c'est que si finalement le permis d'aménager est annulé par le tribunal, les permis de construire qui auront pu être délivrés sur les différents lots risquent de subir le même sort. L'annulation du permis d'aménager présageant l'annulation du permis de construire. Donc un recours n'est jamais insignifiant. Cela dit il y a quand même beaucoup de permis d'aménager qui arrivent au bout sans pb. A ce moment là, le lotisseur peut s'engager dans les travaux. Mais il ne peut pas les faire selon son bon plaisir : tenu par un délai de 2 ans et tenu de ce qui a été autorisé. Il ne peut pas aller au delà de ce qui est autorisé dans le permis. On voit souvent des situations où le lotisseur construit plus que ce qui est prévu dans le permis ou l'autorisation. L'inverse est plus rare : ex d'un constructeur qui ne réalise pas l'ensemble du projet prévu. Pb du contrôle de l'achèvement. Est ce qu'on peut déclarer conforme les travaux dès l'instant où ils ne sont pas terminés ? Pour le permis d'aménager on va rencontrer la même situation que pour les permis de construire. Le lotisseur va devoir faire une déclaration d'achèvement. Le décret de 2007 a substitué des procédures déclarative (cad procédures où le pétitionnaire s'engage en disant qu'il a fini les travaux et conformément au permis). Nécessité d'une responsabilisation qui arrange bien les collectivités car ça lui évite un travail de recherche. Ces déclarations ne peuvent pas être insignifiante car le pétitionnaire engage sa responsabilité. Elles sont adressées à la Mairie (envoyé par lettre recommandée ou par mail) et elles précisent qu'elle tranche de l'opération est terminée (lotissement souvent en tranche, en plusieurs temps). Le dépôt ou la réception en Mairie de la déclaration d'achèvement fait courir un délai pendant lequel l'administration peut vérifier la conformité des travaux. Elle peut venir sur place et peut adresser une mise en demeure au lotisseur en disant qu'il faut déposer un dossier modificatif et mettre les travaux en conformité. Cette mise en demeure est un acte qui va avoir des conséquences. L'administration constate que les travaux ne sont pas conformes et à ce moment là le lotisseur doit obtempéré cad soit demander une autorisation de modification soit détruire si besoin. Si l'administration ne va pas vérifier on considère qu'elle reconnaît la conformité des travaux. Le pétitionnaire peut demander une attestation de conformité. On a ici une obligation du lotisseur vis à vis du service instructeur mais il faut savoir que le lotisseur a aussi des obligations vis à vis des acquéreurs de lot. Ils sont en droit d'exiger qu'on leur livre des lots viabilisés et équipés. Donc il doit répondre de ses obligations vis à vis des acquéreurs. En effet le pétitionnaire est responsable vis à vis d'eux. Précisément on en vient à la voirie, aux réseaux. Il faut que tout cela ait été fait pour que les lots soient mis en vente.
La vente des lots
le lotisseur peut faire une publicité qui est assujettie à des obligations pour que le lotisseur ne mente pas aux acquéreurs. Cette publicité doit informer le consommateur de la réalité de l'opération. Le lotisseur serait tenté de vendre le plus vite possible. Précisément les ventes anticipées sont interdites.
Le fait de vendre les terrains sans avoir obtenu le permis d'aménager est sanctionné pénalement et une vente passée dans de telles conditions est nulle.
Donc le lotisseur ne peut rien faire sans le permis d'aménager. En revanche, l'interdiction de commercialiser les lots tombe lorsque le permis est délivré mais que les travaux sur le terrain en question ne sont pas commencés. On admet une commercialisation avant le début des travaux : promesse de vente.
Cette promesse de vente doit comporter plusieurs choses : nombre de lot, la consistance et le délai de livraison. Cela permet des rentrées financières indispensables pour couvrir les frais des travaux.
Là aussi, des garanties sont prévues au profit des clients afin qu'ils ne soient pas grugés. Cette vente, finalement, après délivrance du permis d'aménager mais avant achèvement des travaux doit avoir été prévu dans l'autorisation de lotir. 
Les permis de construire
Une fois ce lotissement achevé, les acquéreurs de lot peuvent faire réaliser sur chacun des lots des constructions. Les permis de construire peuvent être délivrés et cela à compter de l'achèvement des travaux. On est là dans une autre phase qui concerne les acquéreurs car c'est à eux de demander le permis de construire. Les lotissements sont régis par des règles spéciales. Les permis de construire seront donc obligatoirement conformes à cette réglementation. Il y a un autre document très important dans les lotissements qu'est le cahier des charges. Ce dernier est un document purement privé dans la mesure où il régit les rapports entre les co-lotis. C'est dans ce document qu'on va trouver l'interdiction d'étendre son linge dans le jardin, d'élever des volailles etc.
Les choses seraient simples si dans le cahier des charges n'étaient pas réintroduites des dispositions qui relèvent du droit de l'urbanisme à proprement dit. Ex : les co-lotis sont assujettis à des servitudes de non aedificandi (bande de 4 mètres qu'on doit laisser entre la construction et la ligne séparative). Ce cahier des charges ne doit pas être négligé. Le permis d'aménager va ouvrir une période de constructibilité des lots. Période assez longue durant laquelle la règle d'urbanisme ne change pas. On dit souvent que le permis d'aménager ouvre une période pendant laquelle les règles d'urbanisme sont figées, on parle même de cristallisation. Plus précisément, à compter de la constatation de l'achèvement du lotissement et pendant un délai de 5 ans les permis de construire demandé par les lotis ne pourront pas leur être refusé ni assorti de prescriptions spéciales. Le Code de l'urbanisme prévoit cela. Ces dispositions s'appliquent aux permis de construire avant le délai de 5 ans et il est délivré selon les règles en vig. Si on laisse passer le délai de 5 ans, le permis est délivré selon les règles applicables à la date à laquelle l'arrêté va être signé. Avec ce système de cristallisation, les règles applicables peuvent être celles applicables avant l'achèvement des travaux. L'ensemble qui va résulter constitue une donnée relativement complexe. On y trouve des règles qui sont celles du PLU mais aussi et surtout des dispositions qui découlent du règlement du lotissement et du cahier des charges. Finalement tout cela est très lourd et beaucoup d'acquéreur de lot n'ont pas les informations sur cette réglementation et ne se doute pas de la sévérité de certains règlements.
La question peut se poser de savoir si on ne peut pas modifier ou dans quelles conditions on peut modifier cet ensemble si complexe ? Les co – lotis qui se retrouvent au sein d'une association syndicale de propriétaire ont la possibilité de modifier les documents du lotissement. Pour cela le Code a prévu des majorités très lourdes : il faut que les 2/3 des propriétaires de lots détenant ensemble les ¾ de la superficie du lotissement ou inversement les ¾ des propriétaires des lots détenant les 2/3 de la superficie du lotissement le demande ou l'approuve. Si les majorités sont réunies, la modification pourra prospérer. Dans ce cas de figure, il appartiendra à l'association syndicale du Maire de la commune l'intervention d'un arrêté prenant acte de la modification apportée aux règles du lotissement. Le Maire n'est pas pieds et poings lié face à cette modification puisqu'il n'y fera droit que si elle est compatible avec le PLU. La modification doit être en conformité avec le PLU. Donc le Maire peut dire non à cette demande de modification. En plus, pendant les 5 ans qui suivent l'achèvement des travaux, étant donné que le lotisseur reste encore détenteur d'un certain nombre de lot, il a la possibilité de s'opposer à une modification. Les modifications peuvent porter aussi sur le cahier des charges. Après, il y a des points où les modifications sont interdites : les limites séparant les lots les uns par rapport aux autres, la surface des lots. Il faut savoir aussi que l'autorité administrative dispose elle même de la possibilité de modifier. Lorsque l'approbation d'un PLU intervient après la délivrance d'un permis d'aménager, l'autorité compétente peut modifier tout ou partie du règlement pour mettre cela en conformité avec le document d'urbanisme. Ce n'est pas une procédure simple. Et puis il faut savoir aussi que le législateur a prévu une fin programmée de l'application des règles du lotissement. Ces règles d'urbanisme telles que contenu dans le règlement du lotissement deviennent caduque à l'expiration d'un délai de 10 ans après la délivrance du permis d'aménager. Cette règle ne vaut que si le lotissement est couvert par un PLU ou un document d'urbanisme. Du coup la fin du règlement du lotissement ne créé pas un vide juridique. Cette caducité peut être contrariée par la volonté des co-lotis de rester dans le lotissement, de ne pas sortir de cet environnement juridique. Il faut pour cela que les co-lotis aient été dûment informés par le Maire de l'expiration prochaine du règlement (affichage en Mairie). Les conséquences de l'omission de l'information sont traités en jurisprudence.
On a des appréciations qui sont divergents. Les co-lotis informés de cette fin prochaine du délai de 10 ans vont devoir saisir le Maire afin d'exprimer leur volonté de ne pas accepter la caducité du règlement du lotissement.
Cette volonté portée à la connaissance du Maire met celui ci en situation de constater que les règles du lotissement ne sont donc pas caduques et qu'elles sont maintenues ou au contraire prendre acte de leur caducité. C'est vrai que le Maire ici dispose d'une possibilité qui consiste à constater, sans pouvoir refuser, la volonté des co-lotis. Le pb c'est que la caducité des lotissements est une question qui a suscité bien des difficultés dans la mesure où souvent les co-lotis et les administrations s'imaginent que cette caducité fait disparaître tous les documents du lotissement et c'est le champ libre pour application du PLU. Le pb c'est que les choses sont plus compliquées dans la mesure où il existe dans les documents approuvées ce cahier des charges. Ce cahier des charges est ce qu'il devient caduque ? → Non. Les règles d'urbanisme qui vont disparaître sont celles qui sont contenues dans les documents approuvées du lotissement : le règlement, le projet de statut de l'association syndicale, le plan de division parcellaire. Depuis 1978, l'autorité en charge de l'instruction n'a plus à approuver le cahier des charges. Du coup il constitue un document assez particulier puisque normalement c'est un document privé et ne concerner que les relations entre voisin mais finalement il retransmet des règles d'urbanisme. Ces règles ne sont pas remises en cause par la caducité automatique (10 ans). Ces documents revêtent un caractère contractuel.
La seule manière de se débarrasser du cahier des charges c'est la procédure de modification.
On peut modifier très profondément ou même se débarrasser du cahier des charges. Encore faut-il atteindre les majorités. Cela dit il y a quand même plutôt intérêt à toiletter les cahiers de charges pour avoir un cadre juridique protecteur. Des lotissements il s'en créé de très nombreux.
C'est une spécialité française mise en place au début du XXème siècle et pour bien des usages : habitation, ensemble commerciaux, lotissement communal (il faut que la commune n'apporte pas une méconnaissance de la liberté du commerce et de l'industrie), lotissement jardin (depuis 1978) etc.
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Bonjour,
Est-il possible de signer l’acte définitif de vente d’un lot avant l’acte de dépôt de pièces de lotissement?
Merci pour votre réponse.
Merci pour cette présentation très complète. Nous sommes des particuliers qui réalisons un lotissement sur nos quatre fonds contigus. Nous ne trouvons nulle part, les renseignements quant aux lots qui vont se trouver à cheval sur deux unités foncières. Le lot sera-t-il composé de deux parcelles cadastrales ?
L’acquéreur devra-t’il passer par deux actes notariés pour acheter son lot ?
Quid également quant aux plus-values.
Merci de votre éclairage
bonsoir
je vis sur un domaine qui existe depuis plus de 12 ans. j’ai acheté 2 parcelles avec obligation de construction de HLL par le lotisseur.
Le lotisseur n’a pas vendu toutes ces parcelles et les colotis souffrent de bruits des machines et de voies détériorées depuis toutes ces années. Est-ce normal qu’il n’y à pas de fin de ces travaux!!!!!!ou connaitre la date de fin de construction de ce lotissement
merci de votre réponse