Chapitres
- 01. Cas pratique n° 1
- 02. Cas pratique n° 2
Cas pratique n° 1
Cas pratiques
Un locataire a contracté un bail portant sur un appartement situé au 3 étage d’un immeuble, pour une durée de six ans. En dépit de nombreuses réclamations, l’ascenseur, en panne depuis trois mois, n’est toujours pas réparé. Le locataire envisage donc de ne plus payer son loyer. La question posée par cette situation est celle de l’exception d’inexécution, à savoir est-ce que le locataire peut se prévaloir de l’absence de réparation de l’ascenseur pour ne plus payer son loyer ? 
I. Conditions de mise en œuvre de l’exception
Pour que l’exception d’inexécution puisse jouer, encore faut-il que le contrat litigieux soit de nature synallagmatique, c'est-à-dire qu’il fasse naître des obligations réciproques à la charge de chacune des parties. En effet, l’exception d’inexécution n’est qu’une application de la théorie de la cause suivant laquelle, dans un contrat synallagmatique, la cause de l’obligation de chacune des parties trouve son origine dans l’exécution de l’obligation de l’autre partie.
Dès lors, si la prestation promise par l’un des contractants vient à défaillir, le contrat deviendra, pour le cocontractant, sans cause.
Étant une voie de justice privée, c'est-à-dire ne nécessitant pas l’intervention du juge pour sa mise en œuvre, l’inexécution de l’obligation à l’origine de l’exception doit revêtir une certaine gravité (cf. Malaurie, Aynès, Stoeffel-Munck, Defrénois, 4 éd., p. 452 ; Com, 16 juillet 1980). Par ailleurs, l’exception doit être invoquée de bonne foi, ce qui signifie que la partie qui l’invoque ne doit pas avoir concouru à l’inexécution de l’obligation. Enfin, l’excipiens serait encore de mauvaise foi s’il venait à se prévaloir de l’inexécution d’une obligation accessoire du contrat litigieux.
II. Mise en œuvre de l’exception
En l’espèce, le contrat de bail en cause est bien un contrat synallagmatique, obligeant d’une part le bailleur à délivrer au preneur la chose louée et à l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail (art. 1719 du Code civil), et obligeant d’autre part le preneur à user de la chose louée en bon père de famille et à payer le prix du bail aux termes convenus (art. 1728 du Code civil). Dès lors, le preneur est-il en droit d’invoquer l’exception d’inexécution en raison de l’absence de réparation de l’ascenseur ? Pour répondre à cette question, il convient de s’interroger plus précisément sur la nature des obligations du bailleur. Si ce dernier a l’obligation d’entretenir le bien loué, son obligation principale réside dans la délivrance et la garantie de jouissance paisible de l’appartement au profit du preneur. Or en l’espèce, cette obligation est bien remplie par le bailleur dans la mesure où le locataire n’est pas affecté dans la jouissance de son bien par la défectuosité de l’ascenseur. Pour la jurisprudence en effet, le défaut de jouissance paisible doit s’entendre de cas extrêmes, mettant en péril la santé ou la vie du preneur (Soc, 7 juillet 1955 ; Soc, 10 avril 1959). La Haute juridiction a d’ailleurs affirmé très nettement que « l’article 1728 oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus » (Civ 1, 10 juin 1963).
Pour autant, cela ne signifie pas que le locataire soit dépourvu de tout moyen d’action.
Il pourra notamment « contraindre le bailleur à réaliser les réparations (action en exécution), obtenir des dommages et intérêts (action en responsabilité contractuelle) ou résilier le bail (action résolutoire) » (cf. Malaurie, Aynès, Stoeffel-Munck, idem). En l’espèce, le locataire ne pourra donc pas se prévaloir légitimement de l’exception d’inexécution, en ce qu’il ne saurait invoquer un risque pour sa vie ou sa santé du fait de l’absence de réparation de l’ascenseur. L’obligation essentielle du bailleur étant exécutée (la jouissance paisible), le locataire se verra contraint de payer les loyers, tout en se réservant la faculté d’engager l’une des actions précédemment évoquées à l’encontre du bailleur.
Variante
Le bailleur n’a pas effectué les réparations nécessaires sur la toiture et des auréoles commencent à apparaître au plafond. Le locataire est-il fondé à suspendre le paiement des loyers ? Les conditions de mise en œuvre de l’exception d’inexécution ayant déjà été exposées, il convient seulement de s’attarder sur la nature de l’inexécution invoquée. En l’espèce, le locataire se prévaut de l’absence de réparation de la toiture entraînant des fuites dans l’appartement. Une fois encore, les auréoles apparues ne semblent pas de nature à empêcher une jouissance paisible du bien loué. Cependant, l’inexécution étant plus grave que la précédente, le preneur pourrait éventuellement se prévaloir de la jurisprudence plus souple de la troisième chambre civile, ayant déjà admis une réduction du loyer proportionnelle à l’inexécution de l’obligation d’entretien du bailleur (Civ 3, 15 décembre 1993 ; art. 1719 1° du Code civil). Néanmoins, l’apparition des auréoles n’étant pas, selon l’énoncé des faits, de nature à mettre en danger la santé ou la vie du preneur, la mise en l’œuvre de l’exception risque tout de même d’être qualifiée d’abusive par le juge dans l’hypothèse où le bailleur porterait l’affaire en justice. Il conviendrait donc de conseiller au locataire, plutôt que d’emprunter la voie de l’exception d’inexécution, d’engager une action en exécution des travaux de réparation à l’encontre du bailleur, tout en demandant en plus des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1147 du Code civil.
Cas pratique n° 2
Une société a vendu à une imprimerie une rotative en stipulant une clause de réserve de propriété jusqu’à complet paiement du prix. Les locaux de l’imprimerie ayant été détruits par un attentat terroriste, la rotative est devenue inutilisable. Que doit-il advenir du prix payé et du prix qui reste dû ? La question posée par les faits litigieux est celle de l’application de la théorie des risques en cas d’évènement de force majeure. 
I. La théorie des risques
Dès lors que l’inexécution d’un contrat est due à un évènement de force majeur (c'est-à-dire à un évènement imprévisible, irrésistible, et extérieur aux cocontractants), se pose la question de la charge des risques, c'est-à-dire qui devra, au final, supporter les conséquences de la disparition de la chose. Or à ce sujet, la détermination de la nature du contrat en cause s’avère essentielle, dans la mesure où la solution applicable au litige en dépendra. Ainsi, dans les contrats autres que translatifs de propriété, la solution de principe veut que la charge des risques pèse sur le débiteur de l’obligation qui ne peut plus être exécutée (res perit debitori). Dans les contrats translatifs en revanche, l’exception prévoit que la charge des risques pèse sur le propriétaire du bien au moment de l’évènement « dévastateur » (res perit domino). Le contrat de vente opérant un transfert de propriété dès l’échange des consentements sur la chose et sur le prix, les risques de disparition de la chose pèsent ainsi sur l’acheteur dès la conclusion du contrat, quand bien même la chose achetée viendrait à disparaître pendant sa livraison (cf. Malaurie, Aynès, Stoeffel-Munck, op. cit., p. 475).
II. Sa mise en œuvre
En l’espèce, le contrat de vente avec clause de réserve de propriété demeure un contrat de vente, auquel doit être appliqué la règle res perit domino.
Il convient dès lors de s’interroger sur l’identité du propriétaire de la rotative au jour de sa destruction.
La vente avec clause de réserve de propriété est une vente réservant la propriété de la chose vendue jusqu’au paiement intégral du prix convenu. Autrement dit, tant que le prix n’est pas entièrement payé, la chose vendue demeure la propriété du vendeur, alors même que celle-ci serait en possession de l’acheteur. Ce dernier n’en deviendra propriétaire qu’après s’être acquitté de toutes les échéances. Aussi et en l’espèce, les faits précisant qu’une partie du prix restant dû, cela signifie que la rotative n’avait pas encore été totalement payée au jour de l’explosion. Son propriétaire était donc la société venderesse, laquelle devait ainsi supporter les risques de disparition de la chose en cas d’évènement de force majeure. Or la rotative ayant été détruite par un attentat terroriste, archétype même de l’évènement imprévisible, irrésistible et extérieur, la société venderesse devra supporter l’ensemble des risques issus de sa destruction.
La société venderesse ne pourra donc pas réclamer le paiement du prix restant dû par l’imprimerie, et devra en outre rembourser celle-ci des sommes déjà versées.
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bonjour simon , je suis aussi en uppa c’est ma première année en AES je suis coincée dans un cas pratique peux-je avoir ton mail