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La principale autorisation d’urbanisme

Par Simon le 07/12/2017 Ressources > Droit > Droit Administratif et International > Droit de l'Urbanisme > Le Permis de Construire

Il est vrai que le permis de construire a fait l’objet lui aussi de ces améliorations, simplifications qui découlent de deux textes :

  • Ordonnance du 8 décembre 2005 (valeur législative).
  • Décret du 7 janvier 2007 appliqué à compter du 1 er octobre 2007.

Le permis de construire qu’est-ce que c’est ?

Au début du XXème siècle, quand on l’appelait permis de bâtir, il s’agissait d’une sorte de procéder de police administrative.

Le permis de construire a conservé cet aspect de police.

L’aspect de police demeure : l’urbanisme à certains égards est une police, et relève d’une certaine manière de l’OP (implantation / cohérence/ discipline).

On sait d’ailleurs, qu’avant qu’un droit de l’urbanisme aussi complet, que l’actuel, ne soit véritablement élaboré, les constructions ont été appréhendées sous l’angle de la police (alignement, immeuble insalubres).

Le permis de construire aujourd’hui de plus en plus est adossé à une réglementation locale : les documents d’urbanisme (PLU, SCOT, carte communale, plan de sauvegarde et de mise en valeur des secteurs protégés).

Le permis de construire apparaît alors comme la mise en œuvre d’une réglementation qui est de plus en plus complexe et dense.

Le permis de construire d’ailleurs, sanctionne normalement, et uniquement les règles d’urbanisme.

Si la restitution ne peut être faite, la sanction consistera à régulariser ou à démolir les ouvrages en vu de la restitution des lieux dans leur etat antérieur. On peut aller jusqu’à la démolition de l’ouvrage. La démolition d’un ouvrage peut être finalement une conséquence de la sanction pénale. Des mesures dites de restitution : mise en conformité des ouvrages avec la réglementation d’urbanisme ou avec un permis de construire.

Normalement le permis de construire ne devrait pas concerner les autres disciplines (droit environnement, de la construction, du patrimoine).

C’est en fait le principe de l’indépendance des législations : le permis de construire sanctionne une réglementation qu’est l’urbanisme.

Il peut alors servir à sanctionner une autre discipline. Il faut remarquer ici, que dans les faits, en réalité, le permis de construire a empiété et à pris en compte ces disciplines voisines = des systèmes de coordination ont dus être mis en place entre le permis de construire sanctionnant le droit de l’urbanisme et les disciplines environnantes.

Quand un permis de construire est sollicité pour une installation dans une zone de protection de l’environnement, normalement, on devrait appliquer uniquement que les règles d’urbanismes des documents d’urbanismes, sont respectées.

Alors pour le dépôt du permis de construire dans le cadre d’un ICPE, le pétitionnaire devra joindre à son dossier, la preuve qu’il a saisi l’administration préfectorale, d’une demande d’autorisation, ou d’une déclaration préalable au titre des ICPE. Une ICPE est une installation potentiellement polluante, et pour voir le jour, elle doit respecter le code de l’environnement.

Alors lors du Dépôt du permis de construire le maure doit vérifier que le pétitionnaire a bien prévenu le préfet et a joint le récépissé de cette information.

L’urbanisme s’est alors imprégné de la dimension environnementale. + on voit qu’une cohabitation existe entre le droit de l’urbanisme et le droit de l’environnement.

Idem pour la protection du patrimoine : articulation opérée au code de l’urbanisme qui renvoi à l’ABF et qui renvoi au code du patrimoine (il faut l’accord de l’ABF, a défaut le maire ne peut délivrer le permis). Administration des affaires culturelles.

Droit de l’urbanisme et droit de la construction sont dissociables

Ce sont deux univers séparés. Mais ce n’est pas vrai : un certain nombre de dispositions du droit de la construction, du code de la construction, qui sont sanctionnées lors de la délivrance d’un permis de construire.

C’est le cas de l’accès pour les handicapés.

Le restaurant doit prévoir des places de stationnement pour handicapé, et des cheminements séparés, pour eux, distincts de ceux prévus pour les valides.

Le juge administratif considère que l’administration quand elle instruit une demande de permis de construire doit tenir compte de ces dispositions du code de la construction, dispositions sanctionnées par le droit de l’urbanisme. Ici aussi une articulation est faite.

Le permis de construire sanctionne principalement les règles de l’urbanisme, mais on y trouvera aussi la sanction d’autres éléments qui ont leur importance. On a un nécessaire partenariat.

A cela il y a une limite qu’il faut rappeler, notamment au justiciable : on sait que dans chaque permis de construire (en bas) figure en légende la formule classique « le permis de construire est délivré sous réserve des droits des tiers ».

Qu’est ce que ça veut dire ? Le permis est délivré mais on ale droit de l’attaquer ?

Oui, mais ca veut surtout dire que ca fait réserve des droits que le s tiers tiennent du code civil, pour contester certaines dispositions du code civil. Quand le permis de construire dit cela, cela veut dire qu’il est délivré sous réserve des actions ouvertes par les voisins, les tiers, devant le JJ si d’aventure la construction est effectuée en méconnaissance des règles du Cci. Donc tout cela ne relève pas de la compétence du juge administratif. Ces moyens sont irrecevables devant lui : c’est la limite fondamentale : le permis de construire sanctionne des dispositions à la périphérie de l’urbanisme (environnement par exemple), mais ici s’arrêt le rôle du juge. Il ne peut s’immiscer dans les rapports de voisinage.

Ce n’est pas parce que le permis de construire est délivré que le bâtiment est exempt de tout reproche. Le permis de construire peut être attaqué devant le JJ s’il y a méconnaissance des règles du Cci. Cette même possibilité est ouverte aux voisins, si méconnaissance du cahier des charges (situation qui ouvre souvent des recours aux conséquences redoutables devant le JJ). (Exemple : privation de vue, ou baie vitrée ouverte sur la maison du voisin, (la vue a un prix !!), privation d’ensoleillement).

Réaliser des travaux sans avoir obtenu l’autorisation ou sans en respecter les prescriptions, cela peut aboutir à une sanction pénale. Le maire en tant qu’OPOJ peut constater lui même, ou alors faire constater par un policier municipal, qu’il était prévu de construire 100 m2 et qu’on en a construit 150m2. Le contentieux peut avoir une dimension pire qu’une sanction annulant le permis : les sanctions pénales.

Il faut en premier lieu commencer par rappeler le champ d’application du permis de construire :

Le champ d’application du permis de construire

  • Soit il faut un permis de construire parce que le projet le nécessite
  • Soit il faudra saisir le maire d’une demande « déclaration préalable » qui concerne des projets modestes (procédure simplifiée)

Ici nous allons devoir nous interroger sur la notion de construction.

La notion doit être entendu largo sensu, dans la mesure où il ne s’agit pas simplement de designer des immeubles, mais il faut plus largement retenir la notion d’ouvrage : tout ce qui relève de travaux, de l’assemblage de matériaux, une dalle de béton, des colonnades, pas forcement une construction au sens de la « maison ».

La jurisprudence a une approche très vaste de la construction : sont considérées comme construction :

  • Un baraquement en planche à l’usage de bar restaurant.
  • Un ouvrage préfabriqué en bois
  • Un abri de jardin pour peu qu’il soit un peu important
  • Une pergola avec toit

Construction : tout va dépendre de l’importance de la chose. Restera à savoir s’il faut un permis de construire ou une déclaration préalable.

Il faut savoir aussi que au moment où vous sollicitez la possibilité de réaliser un projet, il faut savoir que peut être vous avez besoin de démolir un bâtiment existant. La demande que vous allez faire peut porter alors simultanément sur la démolition, c’est une évolution récente. Un seul temps pour les deux démarches : permis de construire vaudra permis de démolir.

Construction, il y a des travaux qui débouchent sur la réalisation d’un ouvrage.

Les constructions nouvelles soumises à déclaration préalable :

Il y ait des constructions nouvelles qui sont dispensées de toute formalité.

 On a là une réglementation tatillonne des panneaux d’affichage, au point que si on y trouve toutes les mentions nécessaires, le panneau d’affichage ne vaut rien, il ne déclenche pas le délai de recours contentieux. En plus de cette exigence sur le contenu de l’affichage, il y a une exigence de durée : il faut que l’affichage soit continu pendant deux mois. C’est l’affichage sur le terrain et cet affichage pendant une durée continue de deux mois, qui déclenche le délai.

Elles sont cette chance de ne pas être assujetties de toute exigence.

Le code de l’urbanisme nous en donne une liste :

  1. Les constructions nouvelles qui ont pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 2m2 (surface hors œuvre brute).
  2. Les habitations légères de loisir implantées dans un terrain de camping qui est autorisé, à condition que la SHON (hors œuvre nette : à l’intérieur du bâtiment) n’excédent pas 35 m2.
  3. Les éoliennes dont, le mas est inférieur à 12 mètres.
  4. Piscine : quand bassin surface totale inférieure à 10 m2. (L’administration fiscale depuis quelques années, grâce à google earth, envoi des demandes de régularisation pour des piscines implantée sans autorisation : le but est moins de régulariser au titre du droit de l’urbanisme, que d’augmenter la taxe d’habitation : campagne de relevé).
  5. Les châssis et les serres quand la hauteur au dessus du sol est inferieure à 1m80.
  6. Les clôtures (notamment pour activité agricole) avec quelques prescriptions à respecter.
  7. Le mobilier urbain
  8. Les caveaux et monuments funéraires situés dans l’enceinte d’un cimetière.

Rq : les constructions temporaires : il est vrai qu’on a des gens qui installent sur leur terrain des mobil homes : dispense de formalité particulière dès lors que l’installation n’excède pas 3 mois.

On a là une catégorie résiduelle dispensée de permis de construire.

Un certain nombre des constructions, parce que répondent à des exigences modestes sont assujetties à une DP.

Le permis de construire n’est pas simplement nécessaire la réalisation de construction d‘ouvrages tels qu’on les a vu, c’est aussi des travaux qui peuvent porter sur des constructions déjà existantes. Il faut établir une césure entre les travaux nécessitant une simple DP, ou ceux soumis à un permis de construire (construction existante)

Les travaux d’extension si SHOB supérieure à 20m2

Travaux qui modifient les structures porteuses du bâtiment. Ces travaux qui suppriment un mur porteur, parce qu’il touche au bâtiment en lui même, nécessitent un permis de construire. Les services de l’urbanisme et des collectivités ont des difficultés à détecter des travaux qui se font en catimini

Les travaux portent sur la façade du bâtiment. Ces travaux consistent à percer une nouvelle ouverture. Les modifications de façade (ce qui modifie l’esthétique) relève du permis de construire.

Le changement de destination de l’immeuble. Par exemple, de l’habitation au local professionnel. Vous modifiez la destination du bien. De l’usage professionnel à l’usage d’habitation.

Ces travaux parce que ce sont des travaux de transformation, d’extension ou d’affectation, relèvent du permis de construire. (DP : simple dossier déposé, et l’administration dispose de deux mois pour s’y opposer ou accepter : décision implicite d’acceptation)

Bien évidemment des travaux portant sur habitation existante vont nécessiter simplement une déclaration. Ce sont des travaux plus modestes.

Ravalement de façade : DP suffit. Il faut déposer un dossier faisant apparaître le plan complet de l’immeuble, avec notamment les points d’eau. Ces indications sont demandées pour être exploitées ailleurs. Ca veut dire que juste un ravalement nécessite une demande avec le plan de l’habitation.

Travaux qui de manière modeste modifie l’aspect extérieur du bâtiment. (exemple : changement de volet ou d’huisserie).

Extension de moins de 20 m2

Ces modestes travaux vont demander simplement une DP.

La distinction importante : Ce qui relève du permis de construire et ce qui relève de la DP.

L’exception : Les constructions précaires pour une durée n’excédant pas 3 mois sont dispensées de toute formalité. Mais si cette construction excède 20m 2, nécessitera un permis de construire. Ces permis sont des permis de construire particuliers, adaptés à ce type de construction.

La délivrance du permis de construire et de la DP

Qui est compétent pour se faire ?

Quand un PLU a été approuvée, les déclarations d’urbanisme, comprises les DP, sont délivrées par le maire. Ca peut être le président de l’EP intercommunal.

Si le PLU n’existe pas : c’est le maire qui délivre également l’autorisation, mais non au nom de la commune : au nom de l’Etat.

En général le maire délègue sa signature à un adjoint, selon la modalité suivante : le maire reste toujours responsable de la délivrance de l’autorisation.

Quand un bâtiment est implanté sur deux communes, le problème est que le dossier va demander le dépôt de deux demandes. Il faut donc faire une double démarche. Si on a un contentieux, le juge examinera la légalité des deux permis de construire, eu égard aux deux PLU concernés.

Donc une partie de la construction peut être détruite.

Si les deux communes ont l’idée d’appartenir au même Epermis de construireI, alors le problème ne se pose pas.

Il faut bien voir quand même qu’un certain nombre de travaux, de constructions relève dans tous les cas de la compétence de l’Etat :

travaux réalisés pour le compte de l’Etat, de ses établissements, ou de ses concessionnaires. (limite à la décentralisation de l’urbanisme)

les ouvrages qu’on peut qualifier de « sensible » : ouvrage de production, de transport de distribution et de stockage d’énergie (+ ouvrage utilisant les matières radioactives).

Donc principe : c’est le maire qui est le guichet obligatoire, et dans la plupart le maire délivre au nom de la commune.

Il y a aussi des situations intermédiaires : le maire est compétent mais l’avis conforme du préfet est requis. L’etat a son mot à dire dans le cas d’un avis conforme.

L’avis conforme est obligatoire :

  • Pour les parties du territoire communal non couverte par le PLU.
  • Lorsque le PLU, le plan d’occupation des sols, ou la carte communales, ont fait l’objet d’une annulation ou d’une déclaration d’illégalité par le tribunal. Ici l’avis conforme du préfet devra être sollicité à chaque fois qu’une demande de permis de construire sera déposée. Cet avis conforme va prendre toute son importance si cette annulation n’a pas public faire revivre le document d’urbanisme précédant parce qu’il n’existe pas. La collectivité se trouve en situation de fragilité du fait de la disparition du document d’urbanisme : donc ici on assiste le maire dans le cadre de cette procédure de l’avis conforme.

En règle générale c’est donc le maire qui va délivrer le permis de construire, sous réserve des exceptions que l’on a étudié.

Procédure d’obtention :

Selon qu’il s’agira d’une demande de permis de construire ou d’une DP la procédure sera compliquée :

La demande d’un permis de construire

La procédure est très complexe.

La demande de permis de construire implique en fait un dossier de permis.

Le pétitionnaire doit prouver que pendant deux mois l’affichage n’a pas bouger de là où il a été implanté initialement. Les pétitionnaires se montrent très vigilants s’agissant de cet affichage. Le panneau doit tenir debout pendant deux mois. C’est une question délicate l’affichage continu.

Qui demande ?

Le prisme est ici très large, les demandeurs potentiels sont très nombreux :

  • le ou les propriétaires du ou des terrains
  • leurs mandataires (ex. : architecte)
  • une personne attestant y avoir été autorisée.
  • des personnes sont en indivision : c’est très complexe. (succession : des personnes se retrouvent indivisaires d’un bien la propriété est repartie entre plusieurs individu). Un ou plusieurs peut demander un permis de construire. Il n’y a pas nécessite que tous les membres de l’indivision en fasse la demande.
  • expropriant d’un terrain : une personne publique rendue bénéficiaire d’une expropriation pour cause d’utilité publique.

Le code de l’urbanisme dans sa rédaction initiale avant, exiger du demandeur qu’il justifie d’un titre l’habilitant à construire sur le terrain.

Ce justificatif devrait être joint au dossier de demande de permis de construire.

Toute une jurisprudence, car souvent des associations qui attaquaient le permis de construire, apportaient le moyen que le demandeur n’avait pas apporté la preuve, dans son dossier qu’il disposait un titre.

Le service instructeur, si la jurisprudence n’avait pas évolué, aurait été obligé de procéder à des recherches, vérifications, et en venir en fait à des considérations de droit privé. C’est pourquoi la jurisprudence a développé une jurisprudence censée faire l’économie au service instructeur de cette recherche.

C’est la théorie du propriétaire apparent.

L’administration se contentait d’enregistrer la pièce qui lui était fournie. Des que le pétitionnaire avait répondu de cet enregistrement, l’administration n’allait pas rechercher le titre.

Cette jurisprudence apparaissait quand même ambiguë : il faut produire un titre ou pas ?

Ce titre il faut quand mm que l’administration le regarde.

Depuis le décret de 2007, le CU a fait disparaître la mention de personnes justifiant d’un titre à construire. Le nouvel article fait référence aux « personnes attestant être autorisé par le propriétaire ou son mandataire ». Donc c’est une attention que le pétitionnaire doit produire.

Les auteurs de la reforme de 2007 ont voulu que l’administration n’ait pas à vérifier la qualité du pétitionnaire. On a cherché à simplifier la tache du service instructeur, ce n’est qu’en cas d’anomalie que le service doit s’inquiéter.

Un certain nombre de PERMIS peuvent être obtenu par la fraude, et si tel est le cas, le service instructeur informé de la manœuvre de la tromperie, pourra retirer le permis de construire sans condition de délai.

Le dossier de demande

La demande de permis de construire se fait par formulaire CERFA, qui est différent selon que la maison soit individuelle, ou soit un autre type de construction.

L’administration attend aussi de vous que vous expliquiez certains points :

  • identité du ou des demandeurs
  • attestation que le pétitionnaire rempli bien les conditions de la demande
  • identité architecte
  • localisation et superficie de terrain (numéro de parcelle du cadastre et m2)
  • indiquer la nature des travaux / destination
  • faire apparaître la surface hors œuvre nette (SHON) (chambre Xm2, cuisine Ym2…)
  • il faudra enfin indiquer dans le formulaire si le terrain comporte déjà des constructions, et si ces dernières vont être démolies ou pas.

Ces renseignements figureront dans le formulaire CERFA.

Il y a des pièces à joindre :

  • le plan de situation (terrain par rapport aux voies, autres terrains (voisins)).
  • Un projet architectural ce projet consiste en la notice architecturale (etat initial du terrain/ contrainte et servitudes/ projet/ insertion dans l’environnement) et le plan de masse (plan de la parcelle sur lequel on a reproduit le bâtiment, c’est une vue d’en haut).

Pièces complémentaires le cas échéant :

  • Si les travaux nécessitent la démolition de bâtiment, la demande de permis de construire devra être accompagnée de tous les éléments permettant de connaître le bâtiment à démolir (surface …). le permis de construire fait en effet office de permis de démolir.
  • Si les travaux portent sur une installation classée soumise à autorisation ou à déclaration auprès de la DREAL. C’est une pièce justificative.
  • Si les travaux portent sur un ensemble commercial (justifier de démarches parallèles spécifiques à l’urbanisme commercial).
  • Si le bâtiment est à usage de cinéma. (une copie de la lettre adressée au préfet, indiquant qu’une autorisation a bien été sollicitée).

L’obligation de recourir à un architecte :

L’architecte peut être certes mandataire, mais on peut s’adresser à lui aussi pour qu’il réalise le projet.

La délinquance en matière d’urbanisme est le cadet des soucis de la police, et de la justice. Le cas fréquent c’est que le recours à l’architecte est obligatoire.

Le cas fréquent c’est que le recours à l’architecte est obligatoire.

En principe, la demande de permis de construire ne peut être instruite si la personne qui fait appel à un architecte pour établir le projet architectural, les travaux soumis à autorisation, a fait appel à un architecte, pour établir un projet architectural faisant l’objet d’une demande de permis de construire.

Cette obligation est forte encore car l’intervention de l’architecte est obligatoire pour tout le projet :

  • constructions autres qu’agricoles dont la surface de plancher hors œuvre ou brute dépasse 170m2
  • construction sans usage agricole, le seuil est de 800m2.

Le recours à un architecte ne va pas se limiter à une présentation, maos va être obligatoire car la surface de plancher est importante.

L’architecte est obligatoire, il va rédiger tous les documents et engage sa responsabilité quand aux règles de l’urbanisme dont il doit vérifier l’existence.

Le dépôt du dossier

Le dépôt se fait en mairie :

  • il faut déposer 4 exemplaires du dossier.
  • Est attribué au dossier un numéro d’enregistrement,
  • A réception du dossier, l’administration interroge le pétitionnaire pour savoir s’il accepte ou nom les courriers à venir par voie électronique.

Le récépissé délivré au pétitionnaire est importante : il mentionne la date de dépôt et comporte des informations, qui sont encore provisoires, car elles peuvent être modifiées par l’administration dans un délai de 1 mois.

Passé ce délai, l’administration ne peut plus rien modifier.

Il mentionne la date à laquelle à défaut d’avoir statué expressément, l’administration sera en possession d’un permis de construire tacite.

Cette date de la formation de la DIA, varie en fonction de la nature du projet.

Le récépissé indique aussi au pétitionnaire que dans le délai d’un mois l’administration pourra l’informer que son dossier est incomplet, et que des productions complémentaires pourront lui être demandée.

Un délai d’instruction différent pourra aussi être porté à sa connaissance.

Ce récépissé est un document très utile, il pourra même être opposé à l’administration, si elle dépasse le délai d’un mois par exemple, modifier.

Une fois le récépissé délivré, l’administration pourra procéder à un affichage en mairie de la demande, au plus tard dans les 15 jours qui suivent la demande.

L’affichage doit être maintenu pendant toute la durée de l’instruction.

Ces deux aspects visent à informer les éventuels contestataires du projet.

L’administration est donc en possession du dossier, et l’administration va commencer.

Dans les semaines qui suivent le dépôt, le maire doit procéder à la transmission des exemplaires de la demande :

le préfet est un destinataire obligatoire

  • si permis de construireI, exemplaire transmis au président de l’Epermis de construireI
  • si périmètre protégé (historique) SDAP, cad à l’ABF.

L’administration dispose d’un délai de un mois à compter de la date du dépôt de dossier, pour inviter le demander à compléter le dossier.

Elle peut aussi se raviser sur le délai d’instruction du dossier.

La jurisprudence se montre vigilante, pour que l’administration ne puisse réclamer des pièces que le CU ne requière pas.

Si des pièces exigées ne sont pas transmises, ces pièces pourront être réclamées et transmises à la mairie, dans un certain délai. En général, c’est dans un délai de 3 mois que le pétitionnaire devra régulariser.

A l’expiration du délai, si le pétitionnaire n’a pas produit les pièces demandées, sa demande sera rejetée implicitement. Le délai d’instruction, lui ne commence que dès que le dossier d’instruction sera complet.

Le délai d’instruction

Celui ci diffère selon la nature du projet.

Il est de toutes façons déclenché par le dépôt d’un dossier complet.

C’est donc le fait que le dossier est complet qui fait déclencher le délai d’instruction.

Le délai d’instruction de droit commun est généralement pour les permis de construire de deux mois, pour une maison individuelle ou ses annexes.

Il sera de trois mois pour les autres projets.

Il existe aussi des délais particuliers.

  1. Le délai d’attente en matière de DP, est de 1 mois
  2. Le délai d’obtention d’un PERMIS DE DEMOLIR est de deux mois.
  3. Le délai pour le permis d’aménager est de 3 mois.

Les délais particuliers, et les délais majorés :

Les délais particuliers s’appliquent par exemple,

  • à un permis de construire portant sur un projet situé au sein d’un parc national nature : délai de 5 à 6 mois
  • aux permis de construire qui nécessitent l’autorisation de l’assemblée de corse 6 mois
  • aux projets qui s’inscrivent dans le cadre d’une protection au titre des monuments historiques. Les permis de construire portant sur des immeubles inscrits ou classés à ce titre, ou même adossé : délai de 6 mois.

En fonction de considérations, tenant à la nature, et à la situation du projet, il y a aura des délais particuliers.

Le service instructeur lorsque la décision doit être prise au nom, de l’Etat, est l’ancienne DDE, aujourd’hui la direction départementale du territoire et de la MER. Le service instruction, quand la décision est prise au nom de la commune est le maire ou le président de l’Epermis de construireI.

Parfois le maire possède un service d’urbanisme ou encore le service d’urbanisme de l’Epermis de construireI.

Pour la plupart des petites communes en France, c’est l’Etat (DDTM) qui instruit le dossier.

Pour les communes de moins de 10 000 habitants, le code de l’urbanisme prévoit une mise à disposition gratuite des services déconcentrés de l’Etat. Lorsque la commune est dotée d’un PLU c’est le maire de la commune, qui prend la décision. Un arrêté est pris.

Dans l’autre cas, le maire prend la décision au nom de l’etat.

Avant que la décision ne soit prise, de nombreuses consultations sont souvent requises, l’autorité compétente doit recueillir les avis ou accords de certaines autorités. Par exemple : lorsque le projet implique un examen des conditions d’accès à la voie publique, le maire devra solliciter l’avis du service en charge de la voirie.

Si le projet est en secteur conservé, il faudra recueillir l’accord de l’ABF.

S’il s’agit d’un projet portant sur un terrain de camping, le permis de construire ne pourra être accordé, qu’au vu de l’avis de la commission départementale de l’action touristique. (Ex. : création d’un camping).

Beaucoup de consultations, dont, parfois des accords même comme celui de l’ABF.

Ce type de consultation est fréquent des lors qu’on est en présence d’un immeuble protégé, ou adossé à un immeuble protégé, ou dans le rayon de protection de 500 m.

Il faut bien voir que dans ce cas de figure, l’avis conforme de l’ABF est exigé, quand on est dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou protégé.

Le délai de réponse imparti à l’ABF est selon le cas de deux ou de quatre mois (selon la nature des travaux à réaliser).

Cet accord peut être exprimé de façon explicite, comme implicite, puisqu’à l’issu de ce délai l’avis de l’ABF est réputé favorable.

Il faut savoir que cet avis peut faire l’objet d’un recours devant le préfet de région par le pétitionnaire. Le préfet a 3 mois pour se prononcer après avoirs pris contexte et recueilli l’observation de la commission régionale du patrimoine et des sites. L’avis du préfet se substituera à l’avis de l’ABF.

Même chose, le maire peut également saisir le préfet de région d’un recours contre l’avis de l’ABF, si cet avis ne correspond pas à la réalité.

Cet avis n’est pas sans conséquence : si l’ABF ne formule pas cet accord expresse ou tacite le permis ne peut être délivré. Le maire est alors dans une situation de compétence liée.

Cet avis de l’ABF souvent est au cœur du contentieux des permis de construire concernant des immeubles situés dans le rayon de protection ou dans le champ de vision d’un immeuble protégé.

A l’occasion d’un recours contre un permis de construire ou pour le permis de construire le juge administratif devra se prononcer aussi sur la légalité de l’avis de l’ABF.

Le juge administratif exerce à cet égard un contrôle entier,/ complet quand il s’agit d’un refus de permis de construire motivé par un avis défavorable de l’ABF.

L’appréciation quant à la légalité de cet avis relève de l’appréciation souverainement du juge du fond (CAA ou TA). Donc, dans le cadre de la cassation le CE se refuse à examiner ces questions.

Si le juge en appel ou en première instance n’a pas sanctionné, ou estimait que l’avis de l’ABF était illégal, cette question ne peut plus être posée en cassation.

Le juge administratif évite de trop s’immiscer dans l’appréciation de l’administration en charge des monuments historiques.

L’instruction se déroule alors selon des vitesses et des modalités différentes en fonction de la nature du projet, fonction et sa localisation. Il n’y a pas de règle unique, il faut se reporter au code qui prévoit une instruction à géométrie variable.

La décision

L’autorité compétente pour statuer sur la demande est généralement le maire, sauf les cas particuliers, où le préfet à conservé sa compétence (s’agissant d’une construction publique).

Le maire autorise ou refuse.

S’agissant les DP soit il fait opposition à DP soit il ne fait pas –opposition à la DP.

Mais : IL Y A UNE TROISIEME VOIE POSSIBLE ! Celle du sursis à statuer qui permet à l’autorité administrative d’opposer un temps d’attente compte tenu de ce que le permis ou la DP heurte un certain nombre d’objectif, qui sont en cours de concrétisation dans le cadre de la révision du PLU.

L’octroie ou le refus expresse

L’autorité compétente est tenue de toutes façons de motiver sa décision, celle ci sera encore plus de vigueur s’il y a refus.

Le CU exige que le ou les motifs soit explicité dans le corps de la décision. L’arrêté portant délivrance ou refus de permis de construire répond de la présentation habituelle avec des motifs et dispositif.

Dans les motifs il faudra faire apparaître les motifs de droit (code et carte communale, PLU).

Aussi doit apparaître les motifs de faits. Le maire devra exposer les raisons tirées du PLU, ou du CU qui ont pu justifier ce refus.

Une décision favorable doit être motivée si elle est accompagnée de prescription qui sont des contraintes aux quelles est assujetti le pétitionnaire.

L’action civiles, ou l’action portée directement devant le TGI se prescrit aussi dans un délai de 10 ans des l’instant où il n’a y pas de permis de construire ou que les travaux ont été réalisés en méconnaissance du permis. Le juge pénal statut sur les intérêts civils, s’il a été saisi en tant que tel ou il a la possibilité de statuer sans intervention du juge civil. Quand la décision est favorable, mais qu’elle est prise au prix d’une adaptation mineure des règles d’urbanisme, ou par dérogation, il faudra que l’autorité compétente motive également sa décision.

Il faut en fait toujours une motivation en droit et en fait.

L’arrêter doit aussi contenir toutes les mentions que la loi exige, notamment la loi DCRA du 12 avril 2000 sur les relations des citoyens avec l’administration, impose des formalités à l’administration, et un formalisme dans ces actes. En particulier, l’arrêté positif ou négatif, doit comporter :

  • la signature de l’auteur
  • la mention du prénom du nom et la qualité de celui ci.

Attention ces mentions sont importantes : longtemps ces arrêtés ont été signé par « le maire de la commune » tout court. Cette mention ne suffit pas. Si les noms et prénom ne sont pas mentionnés, l’arrêté peut être jugé illégal, et annulé pour ce simple motif.

L’arrêté doit être aussi signé.

Cet arrêté soit de rejet, soit d’autorisation (avec prescription / dérogation / adaptation PLU) devra être notifié au pétitionnaire, notification devra se faire par lettre recommandé avec A/R sauf si le pétitionnaire a accepté au début de la procédure la notification électronique.

La personne reçoit son arrêté.

L’arrêté met à la charge du pétitionnaire des contributions :

  • La fiscalité est forte en France, et en urbanisme elle l’est aussi, ce qui dissuade certaines opérations de construction. Cette fiscalité se traduit par énormément de participations. Elles se traduisent par beaucoup d’espèces, et par des cessions de terrain exigées autoritairement par l’administration (condition sin equa non pour que l’autorisation soit délivrée, pour que le permis de construire soit délivré). Le CC, au détour d’une Qpermis de construire, de septembre 2010 a censeure la loi en disant qu’il y avait la une atteinte manifeste au droit de propriété, dans la mesure où tout cela était cédé à titre gratuit. La nature, l’objet, et le texte afférant à ces participations doit être présent dans l’arrêté, dans le texte du permis de construire. A défaut elles ne peuvent être exigé. Le montant de ces participations la taxe locale d’équipement, la PVR, est élevée.
  • Des prescriptions particulières : cad que le maire n’a pas refusé le permis demandé, mais pour justement le délivrer il a été contrait d’exiger du pétitionnaire qu’il respect un certain nombre de règle.
  • en matière de voirie : la voie d’accès doit être de 2m50
  • les eaux pluviales et leur écoulement : exemple : solution compensatoire (dispositif permettant l’écoulement des eaux).

Cette prescription est la condition pour que l’autorisation soit délivrée. Il appartient ensuite au pétitionnaire de les exécuter. Comme il y a un contrôle de l’exécution du permis de construire, s’il ne les exécute pas, l’administration pourra dresser un PV d’infraction.

L’existence et la signification de ces prescriptions sont généralement mal comprises par le pétitionnaire. Les permis de construire sont de se fait très souvent attaqués. Le voisin attaque le permis de construire car il a détecté que le permis de construire, n’est pas conforme au PLU par ce que la voie d’accès n’a pas la largeur requise. Il invoque alors ce moyen, et en défense l’administration va lui dire que ce moyen est inopérant en ce qu’il y a une prescription dans le permis de construire qui oblige le pétitionnaire à construire une allée de X mètres. En fait les riverains ne savent pas ce qu’est une prescription. C

’est une manière pour l’autorité administrative de compléter de sa propre initiative le dossier pour imposer le respect de règles qui figurent au PLU.

Elles font partie intégrante du permis de construire et leur inobservation rend le constructeur passible d’une sanction, c’est une répression (cf. infra).

Il est vrai qu’on parle d’arrêté d’autorisation, mais il peut s’agir aussi d’un refus d’autorisation. Le permis de construire est d’ailleurs très souvent refusé.

Ce refus doit être motivé et les motifs de refus doivent être fondé. Etant entendu que l’administration le plus souvent invoque plusieurs motifs, partant du principe que si l’un est annulé, l’autre peut ne pas l’être et justifier la légalité de l’arrêté.

De plus, en contentieux administratif le juge peut toujours à la demande de l’administration défenderesse, substituer un motif à un autre (en cours d’instance l’administration va dire, nous avons écrit le motif X mais nous en avons un autre, un motif Y). Ex. : défaut de recul par rapport à la voie publique.

C’est le juge administratif qui éventuellement annule les motifs explicites dans l’arrêter, peut substituer les motifs par celui invoqué par l’administration en cours d’instance.

La jurisprudence en DA comme ailleurs, aide l’autorité administrative a trouver les béquilles à ses décisions. Souvent le requérant ne comprend pas.

Cet octroi ou ce refus peuvent il est vrai parfois prendre une autre forme.

L’exemple topique est l’octroie tacite du permis de construire. L’administration est tenue d’instruire le dossier de demande dans un certain délai. L’administration lui adresse un courrier, lui indiquant la date de déclenchement du délai, et lui précisant qu’à défaut de réponse expresse dans ce délai, on se trouvera en possession d’un permis tacite. Le récépissé remis au pétitionnaire contient en fait la marche à suivre (informe le pétitionnaire sur les conséquences qui s’attachent à la fin du délai).

Les conséquences qui s’attachent à la DIA : c’est une technique qui s’inscrit plutôt dans le cadre de la procédure administrative non contentieuse. L’exemple le plus topique de la DIA est le permis tacite. Mais le certificat d’urbanisme peut aussi être tacitement délivré.

Le permis tacite est l’archétype de la DIA : c’est une décision informelle qui accepte le projet tel qu’il se présente dans le dossier de demande déposé par le pétitionnaire.

La fréquence du permis tacite n’est pas non plus extrêmement fréquente, c’est exceptionnel, et ils ne peuvent concerner que des projets modestes.

L’expiration des délais ne se solde pas toujours par une DIA, c’est à dire par un permis de construire tacite, parfois l’expiration du délai signifie refus tacite. C’est le cas d’un certain nombre de projet, énoncé à l’article R 424-2 du CU :

Un projet portant sur un immeuble inscrit, ou adossé à un immeuble inscrit aux monuments historiques protégés.

Projet situé au cœur d’un parc national.

Le plus souvent se forme quand même une DIA. Mais le pétitionnaire, comment va t’il matérialiser quelque chose qui n’a pas de forme, de consistance. Comment justifier de l’obtention d’un permis de construire. Le code permet au pétitionnaire de se faire délivrer un récépissé lui indiquant qu’il est titulaire d’un permis tacite, récépissé qui confirme l’indication du document remis au pétitionnaire au début de la procédure. C’est un justificatif qui permettra au pétitionnaire de procéder à l’affichage sur son terrain de son permis tacite.

Donc permis de construire ou refus de permis de construire, permis tacite, refus tacite, il y a aussi bien sur la situation du sursis à statuer.

Le sursis à exécution

Tout ne se réduit pas en urbanisme à la dualité.

L’administration une autre échappatoire. Il faut que ce sursis à statuer soit justifié en droit et en fait.

L’autorité compétente exerce ici un pouvoir discrétionnaire en opposant le sursis à statuer à une demande d’autorisation.

C’est ne matière de demande d’autorisation que le SAS peut être opposé.

  • Le SAS est une décision prise par le maire, qui parce qu’elle ajourne le projet du pétitionnaire doit être motivé de manière explicite.
  • Le SAS prend la forme d’un arrêté qui doit comporter donc les motifs de fait et de droit (car il ne donne pas satisfaction.

L’administration ne statut pas, et elle remet à plus tard, c’est à dire, au maximum deux ans, au terme desquels, si le pétitionnaire confirme sa demande, l’administration ne peut pas lui opposer un refus. A l’expiration du délai si l’intéressé confirme sa demande, l’autorité compétente est l’obligation de statuer dans les deux mois de cette confirmation. Si elle laisse passer le délai, le pétitionnaire sera en possession d’une autorisation tacite.

Ce sursis à statuer, est donc un ajournement, cet ajournement ne peut pas être décidé pour tout et n’importe quoi.

L’hypothèse la plus classique est celle où le pétitionnaire formule une demande de permis de construire alors que le Plu est en cours de révision, même si on en est encore au stade de la révision, le maire peut opposer le SAS au motif que le projet pourrait compromettre, ou rendre plus onéreuse, l’exécution du futur plan.

Ex. : le projet de permis ne s’inscrit pas pleinement dans le s nouvelles orientations arrêtées par les auteurs du Plu, la demande de permis de construire fera l’objet d’un permis de construire.

C’est une manière d’accompagner la révision du Plu, sans quoi, les particuliers se précipiteront pour demander le permis de construire sur la base des Plu en cour de révision.

Des constructions sur le territoire communal jailliraient de partout mais qui serait contraire au cadre de la révision.

Le SAS permet justement d’accompagner la procédure de révision et d’éviter la panique qui s’empare de la population quand elle apprend qu’il va y avoir un changement de zonage.

La DP :

Sa procédure d’instruction est beaucoup plus limitée.

La décision est appelée ici :

  • décision d’opposition à DP
  • décision de non opposition à DP.

Ici on a une dualité, car l’administration ne peut opposer un SAS.

Finalement la décision est prise, à l’issue d’une procédure parfois longue.

La décision est rendue, et quels sont ses effets ? Quelle est sa portée ?

Les effets du permis de construire ou de la non opposition à DP :

  • La durée de validité de ces autorisations est enfermée dans un délai.
  • Il faut savoir que les autorisations d’urbanisme se périment avec le temps, et devienne caduque si elles ne sont pas exécutées, concrétisées.
  • Le permis de construire est périmé :
  • si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de deux ans.
  • Il faut que dans ce délai les constructions aient été commencées.
  • Ce délai court pour les permis exprès dès la date de leur publication, et pour les permis tacite, dès la date où ils ont été acquis.

La validité des permis de construire d’aménager, de démolir et des décisions de non opposition à DP ont été porté dans le cadre du plan de relance de l’économie, à condition d’être intervenu au plus tard au 31 décembre 2010, à trois ans (=délai prorogé). (Exception).

Le délai normalement est de deux ans : cela veut dire qu’une construction réalisée sur la base d’un permis périmé est considéré comme réalisé sans permis. Le constructeur se rend alors coupable d’une infraction est peut être tenu pour responsable pénalement.

La question est de savoir ce qu’il faut entendre par « commencement des travaux » ?

Cela résulte des circonstances de fait. Il faut que les travaux aient suffisamment avancés :

la simple déclaration d’ouverture de chantier, n’est pas la preuve en elle même du commencement des travaux.

Il faut des travaux d’une certaine importance : jurisprudence considère comme commencement de travaux des travaux préparatoires, fondations, sondages, terrassement. Aussi la démolition est un commencement de travaux.

Ces appréciations relèvent de l’appréciation souveraine des juges du fond.

  • Ne constitue pas un commencement de travaux :
  • la pose de repères
  • le débroussaillage

Certains sont tentés la veille de l’expiration du délai de deux ans, de procéder à un commencement fictif de travaux. Mais tout cela n’est pas de nature à duper le juge.

Un simple décapage superficiel du terrain réalisé à la va vite, ne peut constituer un « commencement des travaux au sens du CU ».

L’inexécution des travaux va rendre le permis caduc.

Si le pétitionnaire est pris par le temps, il a quand même la possibilité avant l’expiration du délai de solliciter le maire et de demander une prorogation.

Il doit alors s’y prendre au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de deux ans. De plus, la prorogation ne peut valoir que pour une année nouvelle (un an maximum).

L’arrêté de prorogation doit faire l’objet de messire des publicités et d’affichage comme c’est le cas pour les autorisations d’urbanisme.

La décision est prise, le permis de construire est délivré, le pétitionnaire est content. Mais quelques semaines après la délivrance de l’autorisation on lui notifie une décision de retrait. Le retriât généralement est res mal vécu par le pétitionnaire. Sauf quand c’est ce dernier qui le sollicite.

Le retrait du permis de construire se fait de deux manières :

  • le pétitionnaire renonce à son projet (pas de financement / ou condition suspensive de la promesse de vente pas satisfaite). Retrait par le maire qui est notifié au pétitionnaire. Ce type de retrait peut se faire à tout moment et sans condition de délai. L’arrêté de retrait devra mentionner que le retrait intervient à la demande du pétitionnaire
  • le retrait qui intervient pour des raisons de légalité. Les autorisations d’urbanisme créent des droits au profit de leurs titulaires. Le retrait est donc fait à des conditions très stricte, c’est à dire qu’à la condition que le permis de construire soit entaché d’illégalité (délai de 4 mois Ternon). Mais ici on a des règles spécifiques aux autorisations d’urbanisme. Ici le délai de retrait est plus bref : il est de 3 mois, et cours à compter de la date de délivrance de l’autorisation. Ce retrait va s’appliquer au permis de construire, au permis d’aménager au de démolir. Mais une décision de non opposition à DP ne peut jamais faire l’objet de retrait. Cette procédure spécifique a été voulu par le décret de 2007 pour réduire le délai durant lequel l’administration peut retirer un permis et apporter plus de sécurité juridique aux constructeur. Cela veut dire que celui qui pavoise parce qu’il a obtenu un permis de construire peut très bien d’ici les trois mois qui vont suivre déchanter. Il se retrouve finalement avec un refus de permis. Ce retrait doit évidemment obéir :

Au délai de 3 mois

De l’existence d’une ou plusieurs inégalité

Le retrait doit être motivé (s’agissant des décisions individuelles) (loi du 11 juillet 1979).

Ici les circonstances de droit et de fait doivent être présentent sur le retrait.

La loi DCRA de 2000, prévoit que s’agissant d’une décision individuelle défavorable (en plus nom prénom signature et qualité de l’auteur de l’acte), le destinataire doit préalablement mis à même de présenter des observations écrites.

Avant de retirer l’administration par courrier recommandé avec AR invite le pétitionnaire à lui faire part des ses observations sur le projet de retrait.

(Cela découle en fait du principe du contradictoire).

Ce n’est qu’une formalité.

Donc, le fait que le permis soit délivré ne signifie pas pour autant qu’il va vivre sa vie, et que le pétitionnaire pourra réaliser son projet.

Un permis de construire n’est pas forcement immuable en tant que tel :

  • il peut être modifié en cours d’exécution : quand on s’aperçoit que telle solution technique envisagée ne convient pas. Le constructeur peut alors modifier un ou plusieurs permis modificatif. Ces permis ne doivent pas toucher aux permis principal. Le projet pourra être modifié déci delà.
  • il peut être régularisé des anomalies qui se sont glissées dans le permis initial. Cela peut entraîner l’annulation partielle du permis délivré !

En cours d’instance on a la possibilité d’obtenir un permis modificatif pour faire place à des critiques qui sont soulevées dans la requête.

Le permis modificatif ne peut jamais remettre en cause l’économie générale du projet. Le modificatif doit porter sur des points limités. A défaut, il faudra solliciter un nouveau permis de construire. (éléments ponctuels : clôture, dessin architectural (un balcon moins large que prévu).

Le permis modificatif est instruit de la même manière que le permis de construire initial. Le permis modificatif, viendra s’ajouter au permis initial pour constituer (à eux deux) la base juridique du projet. Il doit faire l’objet d’un affichage.

Le permis de construire n’est pas immuable rationae personae : il peut être cédé ! Le DA est allergique à la cession des autorisations administratives. Ici l’autorisation est délivrée moins rationae personae que rationae materiae (par rapport à un terrain). L’autorisation sanctionne surtout le projet concrètement situé sur un terrain donné. Le permis a finalement un contenu matériel et non personnel, en sorte qu’il pourra être transféré. Cela est heureux. La cession du permis de construire est une création jurisprudentielle.

Le transfert n’est possible que si :

  • le permis de construire est en cours de validité
  • + le nouveau bénéficiaire ait qualité pour construire. Il faut qu’on retrouve chez lui, la même condition de titre exigée pour le pétitionnaire initial.
  • +  qu’un arrêté soit pris « arrêté de transfert » qui modifie le permis initial en tant qu’il désigne un autre bénéficiaire.

L’arrêté de transfert permet alors au nouveau bénéficiaire de réaliser l’opération, il succède aux droits et aux contraintes qui résultent du permis de construire.

Le permis de construire n’est pas immuable, et il va se traduire par des modifications de toute sorte dans son contenu, mais aussi s’agissant du titulaire du permis.

Que les travaux soit réalisés par le titulaire initial ou par quelqu’un d’autre, sur la base du projet initial ou modifié : dans tous les cas il faut passer à l’acte à un moment sous peine de caducité.

Normalement les travaux vont commencer par une déclaration d’ouverture de chantier (formulaire CERFA) ce formulaire est adressé au maire de la commune.

Egalement la procédure normale est que le bénéficiaire du permis va afficher celui ci sur le terrain (le permis expresse la justification de l’obtention d’un permis tacite). Il affichera également la décision de non opposition à DP expresse ou tacite. Cet affichage est le processus normal. Et d’ailleurs ils faut procéder à cet affichage le plus tôt possible, pour déclencher le délai de recours contentieux qui dépend de cet affichage.

Cet affichage doit être invisible pendant toute la durée du chantier.

Il doit avoir lieu sur un panneau règlementaire (avec des informations précises dessus : noms / raison sociale du bénéficiaire / la Superficie de plancher hors œuvre nette (SHON), la hauteur du bâtiment / la surface des bâtiments à démolir, l’adresse de la mairie ou le dossier de permis de construire peut être affiché).

En outre, depuis peu, il doit y avoir une précision complémentaire : quand on attaque une autorisation d’urbanisme, il faut notifier sa requête à l’autorité qui l’a délivré mais aussi au bénéficiaire de l’autorisation.

La notification d’autorisation doit être mentionnée sur le panneau d’affichage. (recours gracieux et ou contentieux : obligations fans les 15 jours d’informer l’auteur et le bénéficiaire de l’autorisation).

En effet beaucoup de voisin qui attaquent les décisions d’urbanisme sont ignorant de la formalité de notification. A défaut, le président du tribunal va d’office par ordonnance sans communications aux parties adverse, juger que la requête est manifestement irrecevable.

Encore une fois si toutes ces mentions ne figurent pas sur le tableau cela veut dire qu’il n’est pas règlementaire et que le délai contentieux ne peut commencer à courir. Pour le pétitionnaire : s’il a fait ce qu’il doit faire ne terme d’affichage le délai contentieux sera déclenché (et plus tôt il sera expiré).

Ensuite le chantier s’opère. Quand les travaux sont terminés. Attention : ils ne le sont pas forcément pour l’administration.

Il faut que l’administration soit en mesure pour vérifier la conformité des travaux. Il faut faire la démarche en mairie pour remplir le formulaire CERFA pour effectuer la déclaration de fin de travaux.

L’administration a la faculté de venir de vérifier sur place pour inspecter la construction.

Le récolement est la démarche que l’administration fait suite à la déclaration d’achèvement afin de s’assurer que vous avez bien réalisé les travaux en conformité avec le permis délivré, voire modifié, pendant un délai de 3 à 5 mois à compter de la déclaration d’achèvement.

Le récolement est obligatoire pour :

  • Les immeubles de grande hauteur pour vérifier que les normes applicables au IGH sont appliquées.
  • Les ERP (établissement qui recueille du public) (plusieurs classes d’ERP). L’administration vient pour vérifier que le permis a bien été exécuté selon les prescriptions (sinon administration responsabilité).
  • Les bâtiments protégés au titre des immeubles historiques protégés. Ici c’est l’ABF qui se déplace.

Le récolement à la fin se clos avec un certificat de conformité. Où alors l’administration met en demeure le bénéficiaire d’avoir à modifier un dossier de permis modificatif, pour mettre les travaux en conformité.

Donc normalement ici les choses sont finies.

Mais un recours contentieux peut surgir.

Quand les travaux sont terminés, les propriétaires considèrent que la procédure est arrivée à son terme. Mais non, il faut encore faire une déclaration d’achèvement. Cette déclaration donne lieu à un certificat de conformité des travaux au permis.

Il peut arrivé qu’il n’y ait pas conformité, et qu’après vérification sur place, il n’y ait pas de conformité. Donc l’intéressé doit solliciter une autorisation pour obtenir la régularisation.

Le contentieux du permis de construire

Les autorisations d’urbanisme en général, les permis de construire en particulier suscitent un abondant contentieux.

Ce contentieux relève du TA du siège de l’autorité ayant délivré l’autorisation.

Le recours contre un permis de construire, quand il émane d’un tiers, est un REP classique.

C’est le contentieux du permis de construire délivré mais aussi le contentieux du refus de permis de construire. Le pétitionnaire saisit le TA pour qu’il annule le refus de permis de construire.

Se greffe aussi sur ce contentieux des recours indemnitaires, si d’aventure l’illégalité commise par l’administration a public occasionner un préjudice.

Le contentieux du permis de construire fait intervenir la plupart des branches du contentieux administratif (exception d’illégalité, recours en appréciation de validité saisie du JJ et retour vers le juge administratif pour qu’il apprécie la validité du permis délivré). Le REAV découle sur un jugement, qui rejettera la requête ou déclarera illégal le permis de construire.

Ces recours sont largement ouverts, dans le cadre du REP, qui est l’actio popularis classique.

Le ministère d’avocat n’est pas obligatoire pour le recours en annulation, mais s’agissant du plein contentieux (recours indemnitaire), là le ministère d’avocat est obligatoire.

On retrouve pour ce contentieux des règles générales du contentieux administratif.

L’intérêt pour agir mais ce qui est très spécifique c’est le délai de recours.

Le délai de recours s’agissant du permis de construire se présente de manière particulière. Son point de départ est le premier jour de l’affichage du permis de construire sur le terrain. Il est important que ce dernier soit affiché sur le terrain, cet affichage devant être prouvé.

La requête elle même ne se présente pas de manière différente qu’une requête habituelle : elle doit être motivée (conclusions/ moyens régularisation de la requête en cours d’instance possible).

Les moyens : Classiquement la suma divisio est les moyens de légalité externe (forme procédure, et les moyens de légalité interne (motifs de l’acte ou du refus / erreur de droit ou de fait)

Classiquement le jugement qui intervenir est susceptible des mêmes voies de recours que les recours habituel :

L’appel

La procédure de la tierce opposition qui fait que lorsque le TA n’a pas communiqué la requête à une personne et n’a pas appelé à l’instance une personne qui aurait pu l’être. Cette personne oubliée a la possibilité de former tierce opposition requête déposée devant le tribunal qui a rendu la décision.

La cassation devant le CE.

Le juge de cassation n’a pas plénitude de compétence, il juge en droit, là où les premiers juges jugent aussi en fait. Ils ont une appréciation souveraine des faits. Il ne juge qu’en droit sauf exception : dénaturation des faits.

Les particularités :

La notification des recours : cette notification vaut pour les permis de construire, pour les décisions de non opposition à déclaration préalable, pour les permis d’aménager et de démolir. La notification des recours est un piège à justiciable. C’est une formalité introduite au début des années 2000 et qui consiste à exiger de celui qui exerce un recours contre une autorisation d’urbanisme accordée à celui qui en a fait la requête, de notifier sa requête à l’autorité qui a délivré l’autorisation (généralement le maire) mais également au bénéficiaire de l’autorisation.

Cette notification a été conçue comme étant de nature à informer rapidement le bénéficiaire de l’existence d’un contentieux.

Il est vrai que si le permis est délivré mais attaqué, la bonne surprise est vite tempérée par une mauvaise surprise. Le contentieux peut durer deux ans.

La notification du recours est là pour signaler alors aux intéressés qu’il y a contentieux, et qu’il vaut mieux attendre pour débuter la construction. Cette notification n’est finalement pas une formalité pour faire jolie.

 

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