637 CC, charge réelle imposée sur un héritage (fonds servant) pour l’usage et l’utilité d’un héritage (fonds dominant) appartenant à un autre propriétaire.

Charge qui grève un bien immobilier afin de permettre la pleine jouissance d’un autre bien immobilier (fonds dominant).

Une utilité du fond servant est retirée ou partagée afin de permettre au propriétaire du fond dominant de jouir pleinement de sa chose.

Propos introductifs

Elles ne concernent que les immeubles par nature.

C'est-à-dire qu’elle ne peut grever qu’un immeuble au profit d’un autre immeuble.

Sous l’ancien droit on distinguait les servitudes dites « prediales » qui sont les servitudes réelles qui affectent donc un bien qui ne peut être qu’immobilier.

Et on distinguait parmi elles les servitudes personnelles.

Elles étaient imposées à des personnes (renvoie au servage et au tenancier qui était tenu de servitudes personnelles par rapport au seigneur.

La  Révolution abolit servitudes personnelles (uniquement biens immobiliers, jamais personnes) qui mettent en rapport deux fonds distincts.

La servitude n' est pas une obligation personnelle, elle est imposé à un fonds et non à une personne. La Révolution abolit servitudes personnelles

◊ Fonds servant subit une charge réelle.

Rapport entre fonds pose problèmes d’interprétation en matière de copropriétés.

En effet, l’immeuble en copropriété est considéré comme un tout qui fait l’objet d’une propriété dite collective.

Un seul bien objet d’une propriété collective, en l’absence de bien distinct, il n’y aurait pu y avoir de servitude dans un immeuble en copropriété.


Civ. 3ème, 30 juin 2004 : une servitude peut être établie entre deux lots privatifs d’un même immeuble en copropriété.

Entre les parties privatives objets d’un droit de propriété exclusif, biens distincts entre lesquels peut s’établir un rapport de servitude.

En revanche, lorsqu’un droit perpétuel est conféré à un des copropriétaires sur une partie commune (droit de jouissance/affichage par ex), la Cc refuse de considérer ce droit comme servitude car considère qu’entre la partie commune et le lot privatif, pas de bien distinct parce que le propriétaire du lot privatif est en même temps copropriétaire d’une fraction de ces parties communes.


Dès lors, ce droit réel perpétuel conféré est sui generis qui peut être assimilé à une servitude.

Solution contestable car cette partie commune, dès lors qu’elle fait l’objet d’une propriété collective est distincte des parties privatives. Servitudes : deux propriétaires/biens distincts.

Si un même propriétaire effectue sur un de ses biens un ouvrage pouvant donner lieu ensuite à une servitude, la servitude ne naîtra qu’à partir du moment où ce même propriétaire cèdera l’un des deux biens et si l’ouvrage a été constitué un bien unique et qu’il peut donner lieu à une servitude, la servitude ne naîtra qu’à partir du moment où il y aura une division du bien en deux biens distincts au profit de deux propriétaires (constitution d’une servitude par destination de père de famille).

Nature des servitudes

Servitudes = droits réels immobiliers (> opposabilité erga omnes) et continuent à grever le fonds servant quand bien même il changerait de propriété. Les servitudes ont un caractère accessoire (utiles et réservées à la jouissance du fonds dominant).

⇒  Pas d’usufruit sur une servitude seule.

En revanche, en ayant l’usufruit du fonds dominant, on aura la jouissance de la servitude affectée au fonds dominant.

De même, on peut avoir la propriété de la servitude sans avoir la propriété du fonds dominant.

Par accessoire, la nature du droit de propriété rejaillit… : permet la pleine jouissance du fonds dominant.

Servitude indivisible : rapport entre deux fonds immobiliers, si sont l’objet de copropriété, les copropriétaires du fonds dominant bénéficieront tous de cette servitude et les copropriétaires fonds servant subiront tous le poids de la servitude.

Classification des servitudes

Selon leurs sources

Servitudes naturelles qui résultent de l’état et de la destination des biens.

  • Servitude d’écoulement doit permettre le passage de l’eau sur le fonds servant, servitude naturelle (servitude écoulement des eaux). Servitudes légales, servitudes d’utilité (charge imposée à un fonds pour l’usage du public afin de permettre un plein usage du domaine public).
  • Servitudes légales d’utilité privée : enclave (fonds dominant qui ne peut accéder à une voie publique qu’en passant sur un fonds servant). Servitudes de distance de plantation ou de construction (entre deux fonds contigus, à partir de la ligne séparative entre les deux fonds, les propriétaires des fonds contigus ne peuvent ni planter ni construire au-delà d’une certaine limite de cette ligne séparative. Distance de 2m si la construction ou la plantation fait elle-même plus de 2m. Si moins de 2m, distance = 50cm.
  • Servitudes conventionnelles (du fait de l’homme). Les parties au contrat ne sont pas obligées de respecter les nomenclatures du Code civil (quand bien même les parties peuvent librement convenir d’une servitude, elle doit toujours être constituée entre deux biens immobiliers distincts. Civ. 3ème, 24 mai 2000 : la servitude ne peut exclure la propriété (ne peut priver propriétaire fonds servant jouissance sa chose)
  • Servitudes judiciaires.

Selon leur mode d’exercice

Continues/discontinues

Continue : peut s’exercer sans l’intervention de l’homme (ex servitude d’écoulement des eaux).

  • Fonds servant : obligation partielle de ne pas construire ou de ne pas construire au-delà d’une certaine hauteur pour permettre au propriétaire du fonds dominant de jouir d’une certaine qualité de vue.

Inverse : discontinue = nécessite intervention homme (propriétaire fonds dominant) pour être exercée (ex servitude de passage).

  • Servitude de puisage : permet au propriétaire du fonds dominant d’aller chercher de l’eau dans le fonds servant.
  • Servitude de passage : permet de faire paître son troupeau.

Obligation passive de respecter la servitude: il ne doit rien faire qui tende à diminuer l' usage ou rendre plus incommode la servitude Un puits peut faire l'objet d'une servitude de puisage.

Apparentes/non apparentes

  • Apparentes : nécessitent un ouvrage extérieur pour être exercée. Ecoulement des eaux : nécessite le plus souvent un ouvrage (aveduc), de passage : construire un muret…
  • Discontinues apparentes : de passage quand travaux effectués.

Négatives/positives

  • Négatives : le propriétaire du fonds servant ne peut accomplir certaines prestations/faits sur son propre bien.
  • Positives : peuvent nécessiter des travaux…

Régime juridique des servitudes

Modes d’établissement des servitudes

Établissement par titre

Le propriétaire exerce des prérogatives en vertu d’un titre qu’il peut produire.

Question Cc : Droit de chasse octroyé sur un fonds par convention ne peut être une servitude (car bénéficiaires droit de chasse =/ fonds dominant mais personnes).

Clause d’habitation bourgeoise : interdit au propriétaire du local/appartement de l’utiliser dans un but professionnel.

⇒ Servitude réelle lorsqu’elle est stipulée au bénéfice de l’immeuble en copropriété pour ne pas altérer sa destination, la clause d’habitation bourgeoise permettant d’augmenter la valeur de l’immeuble en copropriété. Tendance à considérer la clause constitutive d’une servitude.

Autre question : lorsqu’il est stipulé dans un bien immobilier à usage commercial/professionnel une clause de non concurrence, interdit à l’acquéreur ou au preneur d’exercer une activité déterminée. Cass : ne peut être obligation personnelle et pas perpétuelle.

Com., 15 juillet 1987 : obligation de ne pas exercer une activité déterminée peut être une servitude réelle et donc perpétuelle lorsque stipulée au bénéfice d’un autre fonds dans lequel était exercé l’activité protégée.

Civ. 3ème, 4 juillet 2001 : semble admettre que les obligations de non concurrence qualifiées d’obligation personnelles peuvent être perpétuelles dès lors que délimitées dans l’espace et à certaines activités (servitudes personnelles qui ne disent pas leur nom).

Établissement par usucapion.

Prescription acquisitive d’une servitude acquise qu’au bout de 30 ans.

Seules les servitudes continues et apparentes peuvent faire l’objet d’une prescription acquisitive (contesté pour discontinues ex servitude de passage, certains auteurs préfèrent regarder si possession régulière, paisible et publique).

⇒ Cc : on peut acquérir un droit de passage d’une servitude mais la propriété même du sentier, objet du droit de passage.

Établissement par destination du père de famille.

Un même propriétaire réalise un ouvrage sur un bien, permet meilleure jouissance.

Divise ensuite ce fonds en deux bien distincts, l’un des biens au moins étant cédé.

Servitude par destination du père de famille nécessite ouvrage apparent par un propriétaire du bien, ouvrage antérieur à la division et une fois division avec deux propriétaires différents, l’état de fait que constitue cet ouvrage peut donner lieu à l’établissement d’une servitude apparente.

Exercice des servitudes

Se traduit au profit du propriétaire du fonds dominant par un usage sur la chose d’autrui, c'est-à-dire que le propriétaire du fonds dominant bénéficie de prérogatives qui peuvent être exercées sur le fonds servant et ce droit de servitude s’apparente à un droit réel sur la chose d’autrui.

L’usage (702CC) est délimité par le titre de la servitude (peut être une convention) ou alors lorsque cette servitude a été acquise par prescription acquisitive, l’usage de la servitude est délimité par l’étendue de la possession qui a servi à cette prescription acquisitive.

⇒ Limitée par son objet, par la/les prérogative(s) utile(s) au fonds dominant.

Réciproquement, le propriétaire du fonds servant a une obligation de laisser jouir le propriétaire du fonds dominant concernant la/les prérogative(s) attribuée(s) à ce dernier.

On voit ici que c’est plus qu’une simple opposabilité mais une véritable obligation dans la mesure où la jouissance du propriétaire du fonds dominant gêne ou restreint partiellement celle du propriétaire du fonds servant.

Principe de fixité des servitudes (701-702).

Ni le propriétaire du fonds servant ni le propriétaire du fonds dominant ne peuvent modifier unilatéralement l’étendue et l’assiette de la servitude.

Propriétaire du fonds dominant : 702 = ne peut faire aucune modification sur son propre fonds qui aurait pour conséquence d’aggraver la charge que constitue la servitude pour le propriétaire du fonds servant.

Atténuations

Hypothèse d’une servitude légale de passage en cas d’enclave : le propriétaire du fonds dominant peut procéder à une modification de son exploitation qui peut entraîner une aggravation de la servitude de passage mais devra une indemnisation au propriétaire du fonds servant.

Adaptation des servitudes. Ce qui est interdit, c’est de modifier l’étendue et l’assiette des servitudes, en revanche, la servitude existante peut être adaptée à l’évolution des besoins du fonds dominant.

Prérogative pas modifiée dans sa nature mais dans ses modalités d’exercice pour tenir compte soit d’un changement des besoins du fonds dominant ou de l’évolution des techniques (ex servitude de passage existe depuis des siècles et prévue à l’origine pour des chariots, la JP admet qu’elle puisse être aménagée pour des moyens de locomotion modernes).

⇒ Conditions pour modifier la servitude par le propriétaire du fonds servant : l’exercice de la servitude doit être redevenue pour le propriétaire du fonds servant plus onéreuse ou l’exercice de cette servitude l’empêche de procéder à des réparations avantageuses.

Le propriétaire du fonds servant pourra alors déplacer la servitude uniquement si elle ne porte pas atteinte à l’exercice de ses droits par le propriétaire du fonds dominant (doit être aussi commode que dans son ancien emplacement).

Peut alors modifier la servitude par un déplacement de celle-ci sur une autre partie de son fonds.

Servitude confère aussi des droits annexes (accessoires à la prérogative principale qui constitue l’objet de la servitude). Ex 696 : droit de puisage implique un droit accessoire qui est un droit de passage.

Peuvent aussi impliquer des obligations (lorsque consiste en un ouvrage extérieur) de mise en état/entretien afin que la servitude puisse être exercée sans problème.

⇒ Principe : ces obligations pèsent sur le propriétaire du fonds dominant. Peut être stipulé conventionnellement qu’elles sont à la charge du propriétaire du fonds servant.

Prérogatives juridiques

Propriétaire du fonds dominant.

Le titulaire du droit de servitude (propriétaire du fonds dominant) dispose à cet égard d’une action confessoire (vise à faire établir devant le juge l’existence de la servitude).

Prescription acquisitive : seules servitudes continues et apparentes peuvent en faire l’objet parce qu’elles seules peuvent faire l’objet d’une possession régulière. Même question pour actions possessoires.

Principe : seules les servitudes continues et apparentes peuvent bénéficier des actions possessoires et a contrario, les servitudes discontinues/non apparentes ne devraient pas en bénéficier.

La Cour de cassation a cependant apporté un tempérament et considère que les servitudes discontinues/non apparentes peuvent bénéficier des actions possessoires dès lors que fondées sur un titre.

Action en d&i lorsque le propriétaire du fonds servant a troublé l’exercice de la servitude.

Le propriétaire du fonds servant dispose aussi de trois types d’actions.

  • Action négatoire (par laquelle le propriétaire du fonds servant conteste devant le juge l’existence même de la servitude sur son fonds).
  • Actions possessoires (visent à protéger la jouissance de son propre fonds dès lors que le propriétaire du fonds dominant dépasse l’étendue de son droit de servitude).
  • D&i si abus de jouissance.

Les modes d’extinction des servitudes.

  1. Servitude s’éteint avec l’impossibilité liée à son exercice. Ne doit pas résulter d’un fait imputable au propriétaire du fonds servant car dans cette hypothèse, le propriétaire du fonds dominant pourrait s’opposer au trouble de nuisance et demander une remise en l’état (impossibilité naturelle, évènement extérieur). Extinction temporaire qui dure autant que dure l’impossibilité.

Prescription extinctive

⇒ Servitude éteinte en cas de non usage trentenaire et cette prescription extinctive s’applique tant aux servitudes continues que discontinues.

Confusion. Lorsque deux fonds entre lesquels est établi un rapport de servitude deviennent la propriété d’une seule et même personne.

Dès lors qu’il y aura à nouveau une séparation des propriétés, le droit de servitude pourra renaître.

Renonciation. Propriétaire fonds dominant renonce à son droit de servitude (par extension, on peut y assimiler le terme prévu dans la convention de servitude).

Disparition de l’un des deux fonds. La servitude est éteinte car il n’y a plus de lien établi entre deux fonds distincts.

L’objet de la servitude disparaît.

Si la servitude devient inutile pour le fonds dominant, peut en déduire que la servitude doit s’éteindre ?

⇒CC : non. Perte d’utilité =/ impossibilité d’exercice (cas prévu pour extinction) : ne suffit pas à entraîner l’extinction de la servitude.

Civ. 3ème, 28 septembre 2005. Certaines JP =/. Servitude : fonction téléologique, dès lors que le but pour lequel elle a été conférée disparaît, logique que la servitude s’éteigne.

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Simon

Juriste et ancien élève de l'UPPA et de la Sorbonne, je mets à dispositions mes TD, notes et fiches de cours pour aider les étudiants. N'hésitez à poser vos questions en commentaire : On essaiera de vous aider en faisant de notre mieux !

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